Décote de 8%, contrat signé. C'est ce qu'on s'est dit sur un T2 à Lille en 2023, loué depuis deux ans avec un locataire en place qui payait rubis sur l'ongle. Le prix était attractif, le revenu locatif immédiat, et on pensait avoir compris les règles. On avait compris l'essentiel, mais pas tout. Voici ce que cette transaction nous a appris.
Ce que change concrètement un bail en cours
Quand on achète un appartement occupé, on reprend le bail avec toutes ses obligations. Pas de résiliation unilatérale, pas de visite libre du logement avant la signature, pas de modification du loyer sauf aux conditions légales. On devient propriétaire ET bailleur en même temps.
La loi de 1989 sur les rapports locatifs encadrée par l'ALUR protège le locataire en place. Le bail se poursuit aux mêmes conditions jusqu'à son terme. Le seul moment où le nouveau propriétaire peut récupérer le logement : à l'échéance du bail, avec un préavis de 6 mois, pour y habiter lui-même ou pour le vendre libre. En amont de l'achat, utiliser un simulateur de prêt immobilier pour caler son financement permet de vérifier que la décote obtenue sur le bien occupé compense bien le coût du crédit.
Concrètement, sur notre T2 : bail en cours jusqu'en juillet 2025, signé en septembre 2023. On a reçu les loyers depuis l'achat et récupéré l'appartement à l'échéance prévue. Zéro conflit, mais il faut avoir les épaules pour attendre.
Sur site internet et d'autres ressources immobilières, on trouvé des témoignages d'acheteurs qui ont mal évalué la durée restante du bail avant de signer. Vérifier la date d'échéance du bail AVANT l'offre, c'est non négociable.
La décote : combien, et dans quel cas elle a du sens
Un logement loué se vend moins cher qu'un logement libre. La décote "classique" oscille entre 5 et 15% selon la demande locative, la durée restante du bail et le DPE. Dans les grandes villes avec forte demande (Paris, Lyon, Bordeaux), la décote peut être proche de zéro. Dans des marchés moins tendus, on monte à 10-15%.
Mon opinion : une décote de 5-10% est acceptable si le locataire paie bien et si le DPE est B, C ou D. Une décote de 15% ou plus sur un bien avec DPE F ou G, c'est un piège. L'interdiction de louer les passoires thermiques progresse (DPE G interdit depuis 2025, DPE F à partir de 2028) et la revente sera compliquée.
Pour notre T2 Lille : DPE D, locataire stable depuis 3 ans, loyer marché. La décote de 8% était justifiée et le rendement brut était correct pour la zone.
Ce qu'on vérifie avant de faire une offre
Trois documents à demander systématiquement, avant toute offre :
- Les 3 dernières quittances de loyer (vérifier que les paiements sont réguliers et aux bonnes dates)
- Le DPE en cours de validité
- Le bail complet avec ses annexes et éventuels avenants
Aussi : demander l'état civil du locataire et vérifier s'il y a eu des impayés via les archives du propriétaire actuel. Un vendeur de bonne foi accepte de communiquer ces informations. S'il résiste, c'est un signal.
Le notaire inclura des clauses suspensives dans le compromis. Lire ces clauses attentivement : elles conditionnent le retrait de l'offre sans pénalité si un problème majeur apparaît avant la signature définitive. Une fois propriétaire, souscrire une MRH s'impose : comment souscrire une assurance habitation en 4 étapes précise aussi les différences entre propriétaire occupant et propriétaire bailleur, dont la PNO.
Sur notre T2 lillois : on avait demandé les quittances et le bail, mais pas le relevé de charges de copropriété. Surprise à la première assemblée générale : des travaux de ravalement votés deux ans avant notre achat, à payer en 3 appels de fonds. L'ancien proprio ne nous en avait pas parlé. Le notaire n'avait pas été vigilant sur ce point. Leçon : demander aussi les PV des 3 dernières AG de copropriété et le relevé des charges prévisionnelles.
Fiscalité et options après l'achat
Tant que le locataire est en place, les loyers perçus sont des revenus fonciers (ou LMNP si meublé). Déclarer en régime micro-foncier si les revenus bruts n'excèdent pas 15 000 EUR par an (abattement 30%). Au-delà, régime réel avec déduction des charges réelles. Si vous prévoyez des travaux à la récupération du logement, évaluer le coût de transformation d'un garage en chambre donne une grille de lecture utile pour chiffrer ce type de rénovation.
Si l'appartement est meublé et loué en LMNP, les règles sont différentes, et fiscalement plus avantageuses dans certains cas. Un comptable ou l'ANIL peut vous orienter selon votre situation spécifique.
Questions fréquentes
Peut-on acheter un appartement avec un locataire dedans ? Oui, c'est tout à fait légal. Le locataire n'a pas besoin d'accepter la vente. Il à un droit de préemption si le logement est vendu libre, mais pas si c'est vendu occupé : dans ce cas, le bail se poursuit.
Doit-on respecter le bail en cours ? Oui, intégralement. Nouveau propriétaire = nouveau bailleur, mais pas nouvelles règles. Le bail continue aux mêmes conditions, même loyer, même préavis contractuel. Seul le RIB de virement change.
Comment faire partir un locataire après achat ? Uniquement à l'échéance du bail, avec un préavis de 6 mois, pour reprise personnelle ou vente libre. Pour un bail de résidence principale, l'échéance est tous les 3 ans minimum (loi 1989). Aucune expulsion sans motif légal.
Quelle décote sur un bien loué ? En moyenne 5-15% selon la ville, le DPE et la durée restante du bail. Plus le bail est long et le DPE mauvais, plus la décote est forte. Sur un DPE G en 2026, la décote doit être plus importante encore, le bien sera difficile à relouer ou revendre.
